Já adianto que é possível sim, pela usucapião especial urbana, na qual é uma forma de aquisição originária de propriedade.

No nosso ordenamento jurídico a propriedade precisa cumprir a sua função social, ainda que existe a garantia fundamental ao direito de propriedade, constante no art. 5º, inciso XXII da Constituição Federal, tal garantia não é absoluta.

A usucapião urbana é um tema polêmico, sim eu sei, não iremos fazer juízo de valor, iremos abordar os requisitos exigidos.

Desde já peço licença aos colegas advogados e doutrinadores, irei usar linguagem não técnica pois o intuito é que o leitor compreenda.

A usucapião especial urbana encontra-se amparo na Constituição Federal de 1988, Código Civil Brasileiro e na Lei 10.257/2001.

Veja quais são os requisitos para adquirir a propriedade pelo instituto da usucapião especial urbana.

1 – O imóvel precisa ter até 250m² e na área urbana;

2 – Não pode ter outro imóvel urbano ou rural;

3 – Precisa usar para sua moradia ou de sua família

4 – Precisa estar na posse do imóvel pelo prazo de 5 anos;

5 – A posse do imóvel deve ser mansa, pacifica, ininterrupta e sem oposição;

A pessoa precisa morar no imóvel pelo prazo de 5 anos, durante este prazo ninguém pode ter requerido a posse, “ninguém pediu para desocupar o imóvel”, com uma notificação administrativa, ou entrou com ação requerendo o imóvel.

A pessoa que reside no imóvel e tem a posse age como se dono fosse, possui o animus domini. A posse do imóvel usucapiendo, não é ato de mera tolerância, ou que advém de contrato de comodato ou de locação, que é necessário zelar como se dono fosse.

A posse deve ser exercida de forma contínua, por exemplo não pode ter deixado o imóvel e retornado meses depois, precisa ser 5 anos sem interrupção.

Vale ressaltar que o herdeiro legítimo tem direito a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

Aqui a prioridade é garantir o direito mínimo a moradia e a função social da posse.

Ao preencher os requisitos exigidos é possível regularizar o imóvel irregular pela usucapião especial urbana.

É sabido que o imóvel regularizado é vendido pelo valor de mercado, a pessoa que está adquirindo pode financiar o imóvel.

Regularizar o imóvel é investimento, é lucro ao final.

Sou Eliane Paula, advogada (OAB/RO 8.754), ajudo pessoas a regularizar o seu imóvel.

Atendimento on line, contato (69) 99331 8093.

Instagram: @elianepaulaso.

Antes de explicar se é possível ou não, se faz necessário trazer de forma objetiva os requisitos da usucapião constitucional urbana, usucapião ordinária e usucapião extraordinária.

USUCAPIÃO

É a forma originária de adquisição de propriedade, por meio de uma posse prolongada e qualificada.

A posse qualificada, existe o ânimo de ser dono, a posse é mansa, pacífica e ininterrupta.

Usucapião Constitucional Urbana

Amparo na lei, artigo 183 da Constituição Federal, art. 1.240 do Código Civil, art. 9º da Lei 10.257/2001.

Para que se configure a usucapião Constitucional urbana é necessária a demonstração inequívoca do ânimo de dono, da posse ininterrupta e sem oposição por mais de cinco anos de área urbana de até 250m², e não pode ser proprietário de outro imóvel, rural ou urbano, utilizar o bem para sua moradia ou de sua família.

Usucapião Ordinária

Amparo legal artigo 1.242 do Código Civil.

Adquiri a propriedade aquele que possui a posse por 10 anos de forma ininterrupta, sem oposição e possui justo título e boa-fé.

Alguns exemplos de justo títulos:

– Compromisso de venda e compra ou recibo;

– Documento de cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos sobre o imóvel;

– Pré-contrato;

– Escritura de inventário e partilha;

– Documento de cessão de direito de herança sobre o imóvel,

Estes são os requisitos da usucapião ordinária.

Usucapião Extraordinária

Encontra-se a previsão no artigo 1.238 do Código Civil Brasileiro

Usucapião extraordinário, tem por requisito prova da posse de imóvel por quinze anos ininterruptos, sem oposição, age como se dono fosse, não precisa ter justo título e boa-fé.

Se a pessoa que possui a posse estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo o prazo diminui para 10 anos.

Respondendo à pergunta inicial

Contrato de gaveta foi extraviado, tem posse há mais de 15 anos, é possível regularizar imóvel urbano pela usucapião?

SIM.

Em caso de extravio do justo título, como é o caso de um “contrato de gaveta”, poderá adquirir a propriedade pela usucapião extraordinário, na qual tem como requisito: Posse mansa e pacifica, ininterrupta e sem oposição, com ânimo de dono, por um período de 15 anos, reduz para 10 anos, se a pessoa houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual.

Veja que para adquirir a propriedade pela usucapião extraordinária basta ter a posse contínua, com animus domini (age como se dono fosse), sem interrupção nem oposição, acrescida em alguns casos da qualificação pela função social.

Para que não reste dúvida quanto a possibilidade de aquisição da propriedade pela usucapião extraordinária traz-se um julgado do Superior Tribunal de Justiça.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO DAS COISAS – PRESCRIÇÃO AQUISITIVA DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 1.238, PARÁGRAFO ÚNICO, E 2.029 DO CC/2002 – RECURSO PROVIDO.

1.- Na análise da prescrição aquisitiva da usucapião extraordinária prevista no artigo 1.238, parágrafo único aplica-se a regra de transição prevista no artigo 2.029 do Código Civil de 2002.

2.- O art. 1.238, § único, do CC/02, tem aplicação imediata às posses ad usucapião já iniciadas na vigência do Código anterior, qualquer que seja o tempo transcorrido, devendo apenas ser respeitada a fórmula de transição, segundo a qual serão acrescidos dois anos ao novo prazo, nos dois anos após a entrada em vigor do Código de 2002.

3.- No caso, da data da posse (meados de 1994) até a entrada em vigor do CC/2002 (11.1.2003) haviam transcorridos 9 (nove) anos.

Aplicando-se a regra de transição do Art. 2.029, ao tempo implementado deverão ser acrescidos 2 anos, assim o prazo da prescrição aquisitiva da usucapião extraordinária aperfeiçoou-se no dia 11/1/2005, sendo que a ação foi proposta em 11.6.2008.

4.- Recurso Especial provido para afastar o obstáculo do lapso temporal e determinar o prosseguimento do julgamento, na origem, pelo mérito.

( Resp. 1314413/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/11/2013, DJe 09/12/2013)

Conclui-se que preenchido o lapso temporal previsto no artigo 1238, parágrafo único, do Código Civil, e restando implementados os requisitos legais adquire sim a propriedade mesmo sem justo título, como é o caso de se extraviar o documento que era a prova da negociação.

É a diligencia prévia

É uma Investigação prévia quanto a segurança jurídica na hora de realizar um negócio imobiliário, como compra e venda de um imóvel, seja urbano ou rural, e até mesmo no momento em que vai alugar um prédio comercial.

A Due diligence é um serviço que pode ser prestado para o vendedor na organização de toda a documentação necessária para a concretização da venda, e também para o comprador, que busca a maior segurança possível na negociação.

Neste momento tão importante é necessário prevenir, para que o seu sonho de adquirir o imóvel, não se torna um pesadelo no futuro.

O serviço é um levantamento minucioso sobre o vendedor ou comprador do imóvel, seja pessoa física ou jurídica, se a negociação tem algum risco, se existem processos judiciais de execução trabalhistas, fiscais, de empréstimos bancários ou outros tipos de execuções, diminuindo o risco na negociação de um imóvel.

Outra análise importante é com relação ao próprio bem imóvel, qual é a real situação jurídica daquele bem, para não adquirir “gato por lebre”.

Ao final da análise, é realizado um parecer, do resultado da diligência prévia, quanto aos possíveis riscos do negócio.

Imagina a seguinte situação, comprou a casa dos seus sonhos, e 30 dias após em uma bela manhã de sol, bate alguém na sua porta e diz, esta casa é minha quero que saia imediatamente, imagina como isso vai lhe causar transtorno e gastos, a due diligence é para evitar este tipo de situação.

Outra análise feita é sobre a possibilidade de existência de fraude contra credores, fraude à execução, possibilidade de perda do imóvel frente às dívidas de antigos proprietários, perda por evicção, entre outros aspectos jurídicos específicos.

Umas das questões que acontece muito é o famoso contrato de gaveta, em que herdeiro vende o bem que não é só dele, sem abrir inventário, isso também pode ser evitado.

Documentos analisados:

– Matrícula do imóvel;

– Certidão vintenária (amembramento ou desmembramento);

– Certidão de casamento e, dependendo do regime de bens, todas as certidões dos cônjuges;

– Certidões na Justiça de ações (trabalhista, cível, federal, execuções fiscais, falência e concordata);

– A depender dos processos – certidões de objeto e pé;

– CND débitos trabalhistas;

– CND protestos;

– CND IPTU / CND débitos mobiliários;

– CND passivos ambientais;

– CND Conjunta – receita federal;

– CND INSS;

– CND – Criminal;

Documentações técnicas do imóvel:

Em caso de pessoa jurídica

– Certidão da Junta Comercial;

– Certidões de todos os sócios e administradores;

O objetivo é trazer informações de que a compra e venda de um imóvel vai além de pôr no contrato os dados do imóvel, e a forma de pagamento, que para ter segurança jurídica são necessárias as diligências prévias.

Nossa atuação é realizada preferencialmente on line assim você economiza o seu tempo no qual é tão valioso, mas temos escritórios físicos para atendimento.

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